[부동산] 법원경매의 역할과 절차

#1 경매 : 막힌 경제의 흐름을 뚫어주는 윤활유

부동산을 담보로 빚을 졌다가 갚지 못하면 법원이 담보로 잡힌 부동산을 경매로 팝니다. 그리고 법원이 중개인이 되어 새 주인한테서 받은 돈을 가지고 채권자(돈을 빌려준 사람)와 채무자(돈을 빌린 사람) 사이의 채무 관계를 정리해줍니다.

경매로 내 집 장만을 하거나 돈을 벌 수도 있을까요? 네, 할 수 있습니다. 하지만 공부를 좀 해야 합니다. 경매를 조금 접해본 사람은 "경매가 너무나 대중화되어 너도나도 경매에 참여하는 바람에 이제는 쉽지 않다"라고 말합니다. 예전에 비해 경매 분야의 경쟁이 심해진 것은 사실이며, 과열될 때는 낙찰가가 시세를 웃돌기도 합니다. 그러나 경쟁이 심하다고 해서 돈을 벌지 못하는 것은 아닙니다. 목적을 분명하게 가지고 발품을 팔면, 경매를 통해 내 집 장만도 할 수 있고 임대용 집을 사서 세를 받을 수 있습니다.

 

#2 경매절차 

1) 마련할 수 있는 돈 확인하기

2) 투자종목(집, 상가, 토지) 선택하기

3) 투자지역 고르기

4) 경매 사이트에서 물건 검색하기 및 공부서류 확인하기(배당, 권리, 임차인 분석)

5) 현장답사하기(시세조사, 입지 확인) 및 공부서류 재확인하기

6) 입찰 게시판 확인하고 사건기록 열람하기 및 경매에 참여하기

7) 잔금 치르고 소유권이전등기하기

8) 이사 또는 세놓기

 

#3 부동산 경매에 주로 등장하는 용어

채권자 : 돈을 빌려준 사람을 말합니다. 경매에서 채권자는 금융기관, 건물에 세 들어 살고 있는 사람, 저당권 설정을 하지 않고 개인적으로 돈을 빌려준 사람 등을 말합니다.

채무자 : 부동산을 담보로 돈을 빌린 사람이나, 보증금을 되돌려 받지 못한 세입자가 경매를 신청한 건물의 주인 등을 말합니다.

임차인 : 말 그대로 경매로 넘어간 주택이나 상가에 세를 살거나 장사하고 있는 세입자를 말합니다. 임차인은 세를 얻을 당시 건물 주인에게 주었던 보증금을 되돌려 받을 권리가 있으므로 건물 주인에게는 채권자입니다.

입찰자 : 경매로 나온 부동산을 팔려면 누군가 사겠다고 나서는 사람이 있어야 하는데, 이렇게 사겠다고 나서는 사람을 '입찰자'라고 합니다. 경매로 나온 부동산이 입찰자에게 팔리면 '낙찰되었다'라고 하고, 입찰자가 한 명도 없어서 팔리지 않으면 '유찰되었다'라고 합니다.

최저 매각 가격 : 경매 신청한 물건을 감정인이 평가한 가격을 기준으로 최소 이 정도에는 파아야 한다고 법원이 결정한 가격을 말합니다. 경매에 내놓았는데도 사겠다는 사람이 없는 경우(새매각)에는 통상 20%(법원에 따라서는 30%) 깎인 가격이 최저 매각 가격이 됩니다.

새매각 : 경매를 진행했으나 사겠다는 사람이 없어 다시 날을 잡아서 실시하는 경매를 말합니다.

재매각 : 해당 부동산을 낙찰받은 사람이 잔금을 지불하지 않아 다시 날을 정하여 실시하는 경매를 말합니다.  

최우선변제권 : 보증금이 적은 세입자에게 다른 권리보다 최우선 해서 보증금의 일부를 먼저 배당해주는 것을 말합니다. 이때 배당을 받으려면 반드시 배당신청을 해야 합니다.

가압류 : 빚을 돌려받기 위해 재산에 압류를 해놓으면 주인도 자기 마음대로 재산을 팔 수 없음. 그런데 압류를 신청하려면 재판을 해야 하고 이 기간이 몇 달이나 걸림. 그사이에 빚진 사람이 자신의 부동산을 팔아 도망갈 수도 있기 때문에 해당 부동산을 팔지 못하게 임시로 묶어두는 것을 가압류라고 함. 가압류는 서류만 보고 결정하므로 법원에서 결정을 내리는 데 보통 1~1주밖에 걸리지 않음.

 

* 경매 낙찰금은 누가 받을까?

낙찰받은 물건의 값은 고스란히 채권자에게 갈까요? 중개업무를 처리한 법원도 당연히 일정한 수수료를 받겠죠? 법원은 낙찰대금에서 감정료, 현장조사 수수료, 신문공고료, 매각 수수료 등 경매를 진행하면서 발생한 비용을 공제하고 남은 금액을 채권자에게 배당합니다. '배당'은 나눠준다는 뜻입니다. 

* 낙찰가와 감정가의 차이

감정평가는 '어떤 물건의 가치가 얼마 정도'라고 평가하는 것을 말합니다. 즉, 시장 가격이 아니라 순수한 물건의 가치로 가격을 평가하는 것입니다. 그런데 이 감정평가액을 백 퍼센트 신뢰해서는 안 됩니다. 감적 평가액을 시세보다 낮게 책정하면 채권자는 자신이 빌려준 돈을 모두 받기 어렵고, 채무자는 자신의 부동산이 헐값 대우를 받는다고 느끼기 쉬우므로 감정평가액을 후하게 쳐주는 경항이 있기 때문입니다. 따라서 주택은 감정가의 80% 선에서 낙찰받는 것이 좋습니다. 경매에 참여하는 사람이 많아지면서 지역에 따라 낙찰가가 감정가보다 높아지는 경우도 있으니, 수익률을 잘 따져본 후에 투자해야 합니다.

 

출처 : 부동산 상식 사전 - 백영록 저